Vous fixez des limites foncières sous monopole légal, vous investissez dans du matériel lourd, et une part de votre activité peut basculer du BNC vers le BIC sans que personne ne vous prévienne. Nous accompagnons exclusivement des professions libérales — et nous connaissons la vôtre : l’Ordre, le serment, la 2035, la TVA à 20 %, la CIPAV.
Prendre contact →Un technicien du foncier, une comptabilité à part
Le géomètre-expert n’est ni un prestataire de services comme un autre, ni un artisan du bâtiment. Vous êtes un professionnel libéral réglementé, seul habilité à fixer les limites de la propriété : le bornage, la division parcellaire, le partage relèvent de votre monopole. À côté, une activité concurrentielle — topographie, relevés, modélisation 3D, maîtrise d’œuvre — ouverte, elle, à la concurrence.
Cette double nature a des conséquences comptables très concrètes. Un cabinet de géomètre-expert, c’est un investissement matériel lourd (station totale, scanner-laser, drone, GNSS), une équipe de techniciens à gérer, des en-cours de chantier, une TVA à récupérer sur des dizaines de milliers d’euros d’équipement — et, en embuscade, la frontière entre BNC et BIC. Rien à voir avec la déclaration d’un consultant qui facture ses heures.
Une profession réglementée, à monopole et à serment
Le géomètre-expert est institué par la loi du 7 mai 1946 qui a créé l’Ordre des géomètres-experts (OGE). Pour exercer, deux conditions non négociables : l’inscription au tableau de l’Ordre et la prestation de serment. Vous relevez d’un code de déontologie, d’une obligation de formation continue et — point souvent sous-estimé — d’une assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire : sans elle, le conseil régional peut tout simplement vous interdire d’exercer.
Votre monopole porte sur la fixation des limites des biens fonciers : bornage, plans de délimitation, division parcellaire, partage. Le reste de votre activité — études techniques, topographie, maîtrise d’œuvre — n’est pas réservé et vous met en concurrence avec des géomètres-topographes. Cette distinction n’est pas qu’un point de droit : elle irrigue votre chiffre d’affaires, votre régime fiscal et jusqu’à votre TVA.
- Inscription obligatoire au tableau de l’Ordre + prestation de serment
- Monopole légal sur la fixation des limites : bornage, division, partage
- Deuxième activité (topographie, études, maîtrise d’œuvre) ouverte à la concurrence
- Assurance RC professionnelle obligatoire — condition d’exercice
- Exercice individuel, en SCP ou en SEL (profession réglementée)
D’où viennent vos honoraires
Contrairement à un professionnel de santé remboursé, vous êtes payé directement par des donneurs d’ordre très variés : particuliers, collectivités, promoteurs, entreprises. Cette diversité de clientèle fait la solidité d’un cabinet — mais elle brouille aussi la lecture de votre activité, entre missions récurrentes et gros chantiers ponctuels, en-cours et acomptes.
Le pilotage de votre trésorerie tient à cette structure : un chantier public ne se règle pas au même rythme qu’un bornage pour un particulier, et le besoin en fonds de roulement d’un cabinet qui emploie des techniciens n’a rien d’anecdotique. Nous construisons la vision claire de ce qui rentre, quand, et de ce que vous pouvez réellement vous verser.
BNC par principe — mais l’œil sur la bascule en BIC
Tant que vous exercez votre métier — bornage, topographie, division, expertise —, vos bénéfices relèvent des BNC : déclaration contrôlée, liasse 2035, et le micro-BNC (abattement de 34 %) tant que vos recettes restent sous 83 600 €. En pratique, le poids de votre matériel et de vos charges rend la 2035 quasi incontournable : elle seule déduit vos amortissements de station, de scanner et de drone.
Le vrai point de vigilance est ailleurs. Si vous vous mettez à acheter et revendre des immeubles, à lotir pour votre propre compte ou à faire de l’entremise immobilière, l’administration requalifie ces opérations en BIC. Une part de BNC, une part de BIC : la ventilation doit être tenue proprement, sous peine de mauvaise surprise au contrôle. C’est exactement le genre de frontière que nous cartographions avec vous.
- Station totale, GNSS, niveau, scanner-laser 3D (amortis)
- Drone, matériel de photogrammétrie et télépilotage
- Logiciels métier : DAO/CAO, SIG, BIM, calcul foncier
- Abonnement au réseau GNSS (type Teria) et licences de données
- Assurance responsabilité civile professionnelle (obligatoire)
- Véhicule et déplacements sur le terrain
- Cotisation ordinale et formation continue
- Salaires et charges de vos techniciens
Assujetti à 20 % — aucune échappatoire sectorielle
Ici, pas d’exonération. Contrairement aux professions de santé, vos prestations techniques sont imposables à la TVA au taux normal de 20 %, sur la totalité. La seule porte de sortie est la franchise en base : sous 37 500 € de recettes (année précédente), vous facturez hors taxe. Mais cette franchise se paie cher, car elle vous prive de récupérer la TVA sur votre matériel — et pour un cabinet qui investit dans un scanner ou un drone, c’est rarement un bon calcul.
Attention : votre franchise suit le seuil des prestations de services (37 500 / 41 250 €), et il n’existe aucun seuil de franchise propre au bâtiment — le projet de seuil unique à 25 000 €, toutes activités confondues, a été abandonné (loi du 3 novembre 2025). Vous êtes une prestation intellectuelle, pas des travaux de BTP.
- Vos honoraires si vous restez sous 37 500 € (année précédente)
- Facturation HT, mention « TVA non applicable, art. 293 B du CGI »
- Contrepartie : aucune TVA récupérable sur vos achats et votre matériel
- Tous vos travaux techniques : bornage, topographie, division, copropriété
- TVA due dès le dépassement de 41 250 € en cours d’année
- TVA récupérable sur station, scanner, drone, logiciels, véhicule
« La première chose que je vérifie chez un géomètre-expert, ce n’est pas son chiffre d’affaires : c’est de savoir si une part de son activité l’a fait basculer, sans qu’il le sache, du BNC vers le BIC. »
Pierre-Emmanuel Hinard — expert-comptable, EPIPHYSE Conseil
La CIPAV — surtout pas le régime des commerçants
Votre caisse de retraite est la CIPAV, et l’article R. 641-1 du code de la Sécurité sociale vous y nomme expressément. La réforme de 2018, qui a vidé la CIPAV de la plupart des métiers, vous a maintenu : que vous vous soyez installé avant ou après, vous restez rattaché à la CIPAV, quelle que soit votre forme d’exercice. On lit parfois que le géomètre relèverait du régime des indépendants : c’est faux, et l’erreur coûte cher en cotisations mal calibrées.
La CIPAV gère trois régimes obligatoires : retraite de base, retraite complémentaire et invalidité-décès. Depuis 2023, l’URSSAF recouvre ces cotisations proportionnellement à votre revenu, la fin du barème forfaitaire ayant rebattu les provisions à anticiper. Votre couverture maladie, elle, relève de la CPAM via l’URSSAF — sans dispositif PAMC.
« Votre matériel — scanner 3D, drone, station GNSS — représente des dizaines de milliers d’euros de TVA récupérable. Sous la franchise, vous vous en privez. C’est un calcul à faire, jamais un réflexe. »
Pierre-Emmanuel Hinard — expert-comptable, EPIPHYSE Conseil
Micro-BNC ou frais réels : où penche votre cas ?
Faites glisser vos recettes et vos dépenses. Chez le géomètre-expert, le matériel (station, scanner 3D, drone, logiciels, véhicule) et la masse salariale pèsent lourd — dès que vos dépenses grimpent, la déclaration 2035 écrase le micro-BNC et son abattement forfaitaire.
Estimation du bénéfice imposable (barème 2026). Le choix définitif intègre cotisations, impôt et composition du foyer.
Géomètre-expert : notre veille pour 2026
Les évolutions fiscales, sociales, ordinales et réglementaires que nous surveillons pour votre cabinet.
Entrée en vigueur au 1er septembre 2024, l’ordonnance qui refond le droit des sociétés d’exercice libéral impose notamment qu’un même associé ne soit pas majoritaire dans plusieurs sociétés de géomètres-experts. Un point à vérifier avant tout montage ou toute prise de participation croisée.
Depuis 2023, vos cotisations de base et complémentaires CIPAV sont recouvrées par l’URSSAF et calculées proportionnellement à votre revenu. La fin du barème forfaitaire de la complémentaire modifie les provisions à anticiper — surtout en début et en forte progression d’activité.
Pour les candidats à la voie DPLG, la soutenance du mémoire peut désormais intervenir dans les cinq ans (au lieu de trois) et jusqu’à trois présentations. Un allègement utile pour les techniciens qui s’installent tout en préparant leur diplôme.
L’obligation de recevoir des factures électroniques concerne toutes les entreprises dès le 1er septembre 2026 ; l’émission suivra en 2027 pour les TPE-PME. Vos échanges B2B (collectivités, promoteurs, entreprises) sont en première ligne. Nous détaillons le calendrier dans notre dossier facturation électronique.
ALICEA — vos missions, votre TVA récupérable et vos provisions réunies.
Honoraires encaissés, TVA collectée à 20 % et TVA à récupérer sur votre matériel, provisions CIPAV, impôt à venir : ALICEA agrège tout sur un seul tableau de bord. Ce que vous pouvez vous verser, l’échéance qui vient, le solde en banque : tout se met à jour seul, à portée de main entre deux chantiers.
Découvrir ALICEA →Expert-comptable géomètre-expert : ce que change un cabinet vraiment spécialisé
Un cabinet généraliste
- « Vous êtes en BNC », point final — sans voir le risque de bascule en BIC
- Applique la franchise ou la TVA sans distinguer le seuil services du seuil BTP
- Confond votre CIPAV avec le régime des indépendants
- Ne connaît ni l’Ordre, ni le serment, ni votre obligation d’assurance
EPIPHYSE Conseil
- Cartographie où votre activité reste BNC et où elle bascule en BIC
- Pilote votre TVA à 20 % et récupère le crédit sur votre matériel (scanner, drone, GNSS)
- Cale vos cotisations CIPAV et votre prévoyance obligatoire
- Structure votre éventuel passage en SEL en tenant compte de l’ordonnance de 2023
Géomètre-expert en libéral : ce qu’on nous demande le plus
Oui, pour l’essentiel. Votre activité technique — bornage, topographie, division, expertise — est non commerciale, donc BNC. La bascule en BIC ne se produit que si vous ajoutez des opérations de nature commerciale : achat-revente d’immeubles, lotissement pour votre compte, entremise immobilière. Dans ce cas, seules ces opérations sont en BIC, et nous les isolons du reste.
Rarement. Sous 37 500 € de recettes, la franchise vous dispense de facturer la TVA, mais elle vous interdit aussi de la récupérer sur vos achats — or votre matériel (station, scanner, drone) en représente beaucoup. Pour un cabinet qui investit, la TVA à 20 % avec récupération est presque toujours plus avantageuse. Et n’oubliez pas : c’est le seuil des services, pas celui du bâtiment.
La CIPAV, expressément visée par le code de la Sécurité sociale pour les géomètres-experts, et maintenue malgré la réforme de 2018. Ce n’est ni le régime des indépendants (ex-SSI), ni une autre section. Vos cotisations sont recouvrées par l’URSSAF ; votre maladie relève de la CPAM.
Cela dépend d’un projet, pas d’un principe. La SEL vous est ouverte parce que votre profession est réglementée, et l’IS peut avoir du sens pour investir, s’associer ou préparer une cession — après chiffrage du coût de passage. Depuis 2023, attention à la règle qui interdit d’être associé majoritaire de plusieurs sociétés de géomètres-experts. Nous simulons avant de décider.
Pour un cabinet équipé, presque jamais. L’abattement forfaitaire de 34 % du micro-BNC est plafonné et ne tient aucun compte de vos vrais frais — matériel, logiciels, véhicule, personnel. La déclaration 2035 déduit tout cela et fait généralement gagner plusieurs milliers d’euros. Nous chiffrons les deux sur vos montants réels.
Tenir la comptabilité d’un géomètre-expert : nos repères
Tenir la comptabilité d’un géomètre-expert, c’est d’abord gérer un actif immobilisé conséquent : station totale, scanner-laser 3D, drone, matériel informatique et logiciels métier s’amortissent sur plusieurs années, et leur plan d’amortissement pèse directement sur votre résultat 2035. C’est ensuite piloter une TVA que l’on collecte à 20 % tout en récupérant celle de vos investissements — un jeu de trésorerie qu’il faut anticiper, notamment lors d’un gros achat de matériel. C’est aussi suivre des en-cours de chantier et des acomptes qui décalent le rattachement de vos recettes, gérer la paie de vos techniciens, et garder en permanence à l’esprit la frontière BNC / BIC. Un dossier de géomètre-expert bien tenu n’est pas une simple saisie : c’est un pilotage.
La nouvelle assiette sociale des indépendants rebat vos cotisations : votre régularisation URSSAF de l’été 2026 peut surprendre. Décryptage de votre régularisation URSSAF 2026.
Vos repas pris hors du domicile en déplacement professionnel sont déductibles, mais seulement pour la fraction qui excède ce qu’aurait coûté un repas pris chez vous. Le guide complet, avec deux simulateurs.
Parlons de votre cabinet de géomètre-expert
BNC ou bascule en BIC, TVA à 20 % et récupération, CIPAV, passage éventuel en SEL : un premier échange pour sécuriser les points qui comptent vraiment.
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