Simulateur immobilier : acheter vos murs en SCI ou louer ?
Vous hésitez à acheter les murs de votre cabinet ? Ce simulateur compare, sur la durée, l’achat via une SCI (à l’IR ou à l’IS) et la location : mensualité de crédit, fiscalité de la SCI, plus-value à la revente et patrimoine net réellement constitué. Calcul 100 % dans votre navigateur.
Le bien et son financement
Le prix des murs que vous envisagez d’acheter, et les conditions de votre crédit.
Hypothèses (modifiables)
Le loyer et votre fiscalité
Le loyer de marché (ce que coûterait la location de ces locaux) et votre situation fiscale.
Hypothèses (modifiables)
| Sur la durée | Louer | Acheter — SCI à l’IR | Acheter — SCI à l’IS |
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Acheter les murs de son cabinet en SCI, ou louer ?
Quand on exerce en libéral, payer un loyer revient à enrichir son bailleur. Acheter les murs via une société civile immobilière (SCI) permet au contraire de transformer ce loyer en patrimoine : la SCI achète les locaux, rembourse l’emprunt, et vous loue les murs pour votre activité. Le loyer versé reste déductible de votre résultat, mais il « travaille » désormais pour vous.
Tout l’enjeu est l’arbitrage fiscal. À l’IR, la plus-value de revente s’efface avec le temps (exonérée après 22 ans d’impôt, 30 ans de prélèvements sociaux), mais l’immeuble ne s’amortit pas. À l’IS, la SCI amortit l’immeuble — ce qui réduit fortement l’impôt pendant la détention — mais la plus-value de cession est lourdement taxée. Ce simulateur chiffre les deux scénarios, année après année, et les compare à la location.
Ce que calcule le simulateur
À partir du prix, de votre apport, des conditions du crédit, du loyer de marché et de votre horizon de détention, l’outil estime : la mensualité de crédit, l’effort d’épargne réel, la fiscalité de la SCI (IR vs IS) chaque année, la plus-value à la revente et le patrimoine net finalement constitué. Le « gain net vs location » mesure de combien l’achat vous enrichit par rapport au fait de continuer à louer.
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Questions fréquentes — acheter ou louer ses murs
Faut-il acheter les murs de son cabinet en SCI ou continuer à louer ?
Tout dépend de votre horizon, du prix, du taux et du loyer. L’achat construit un patrimoine, mais immobilise de la trésorerie et engage sur la durée. Le simulateur compare le patrimoine net constitué à l’achat (en SCI) avec la location, pour objectiver la décision.
SCI à l’IR ou à l’IS pour acheter ses murs : quelle différence ?
À l’IR, l’immeuble ne s’amortit pas mais la plus-value de revente s’efface (exonérée après 22 ans d’impôt, 30 ans de prélèvements sociaux). À l’IS, l’amortissement réduit fortement l’impôt pendant la détention, mais la plus-value de cession est lourdement taxée. Le simulateur chiffre les deux.
Le loyer versé à ma SCI est-il déductible ?
Oui : le loyer que votre activité verse à la SCI est une charge déductible de votre résultat. Il doit être fixé à un niveau cohérent avec le marché. Comme il est déductible que vous louiez à un tiers ou à votre SCI, son effet est neutre dans la comparaison achat / location.
Comment est calculée la plus-value à la revente ?
En SCI à l’IR, on applique le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention (exonération à 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux). En SCI à l’IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) et taxée au taux de l’IS.
Ce simulateur immobilier remplace-t-il un conseil ?
Non. C’est une estimation indicative reposant sur des hypothèses (frais, charges, revalorisation, amortissement) que vous pouvez ajuster. Le montage réel (SCI, bail, financement, régime fiscal) doit être validé avec votre expert-comptable.
Un projet d’achat de vos murs ?
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